新城控股的双轮驱动，地产的新周期

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年报风云|的双动地双轮驱动，地产的轮驱新周期

来源：野马财经 

2021年报中，新城控股首次公布了表外负债的新城新周规模，在合联营公司中的控股权益有息负债115亿元，整体规模相对较低。双动地

2021年年报披露，轮驱去年上半年还处于三道红线“黄档”的新城新周新城控股转绿。

截至2021年年末，控股新城控股剔除预收账款的双动地资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07，三项全部达标，步入绿档房企行列。

双轮故事

新城控股是业内“住宅+商业”双轮驱动的典型，旗下的商业综合体“吾悦广场”遍布全国各地， “百城百店”版图还在持续拓展。

在行业规模增长放缓，房企集体过冬的背景下，去年上半年A股上市房企归母净利润总计达663亿元，同比下降19.4%，毛利率和净利率也均较上年同期有所下滑。随着调控趋严，房地产企业整体防风险、去杠杆压力上升，加之地价上升对利润产生侵蚀，传统地产开发躺着赚钱的时代一去不复返。

2021年年报显示，新城控股实现净利润138亿元，近5年复合增长率22%；归母净利润126亿元，近5年复合增长率20%；扣非归母净利润102亿元，近5年复合增长率20%。

年报业绩会上，公司董事长王晓松坦言：“我相信，行业毛利率会在目前低谷逐步修复，这是一个时间换空间，逐步置换土地的一个过程。”

王晓松对于公司未来毛利率稳步提升具备信心，一方面是从去年末开始，招拍挂项目给予企业合理利润；另一方面，越来越多吾悦广场进入成熟期，出租和物业管理毛利率稳步提升，并且这部分收入占比会逐步提高。

成熟的第二增长曲线愈发重要。

目前住宅业务还是新城控股营收的大头，但商业项目占比也在逐渐提升。2021 年新城控股营业收入 1682.3 亿元，同比上升 15.6%，其中物业出租及管理业务营业收入 80.0 亿元，同比增长 46.6%，毛利润 57.8 亿元，同比增长 50.5%，毛利润率达 72.6%。

据《时代周报》报道，新城控股内部研究了香港商业地产商后发现，一般当商业运营收入产生的利润超过总利润10%以上后，资本市场对公司业务的看法会从传统住宅开发商逐渐转向运营商。近年来，房企商管板块被陆续分拆上市，获得的PE估值也远超传统开发类企业。

以购物中心提升出售物业的去化速度和溢价率，通过出售住宅为购物中心带来稳定客流，提前布局此种运营模式的新城控股，早已奠定了其在商业方面的先发优势。

提前赎债，提升信心

2022年新城控股公开市场债务到126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%；其中3月份单43亿元为公司全年的偿债高峰期。

王晓松表示，未来公司将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，对投资者负责。

“一方面，合理控制融资成本的前提下，关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会；另一方面，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还准备，公司自有资金可以做到全年的到期债务偿还。”

新城控股目前只有30%左右吾悦广场做了抵押和融资，剩余处于无抵押的自由状态，这为公司融资规划安排留出空间。

去年11月，新城控股披露计划提前赎回一个多月后到期的3.5亿美元债。至于提前赎回美元债的原因，新城控股表示：“为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回上述美元债券，并予以注销。”这也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。 今年2月，新城控股再公告计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。

前几年美元债利率偏高，提前赎回利率偏高的债券，是房企缓解后续债务到期量庞大且集中压力的手段。2021年，新城控股2021年平均融资成本下降至6.57%。

3月18日，新城控股则再次发布公告称，基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，新城控股部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。

3月30日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。同时，新城控股还称，赎回的资金来源系新城控股自有资金，且“本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕”。

值得一提的是，此前外界不时有对于新城表外负债规模的担忧。本次新城控股首次公布了表外负债的规模，在合联营公司中的权益有息负债115亿元，整体规模相对较低。

而据4月12日刚刚发布的新城控股2022年第一季度经营简报显示，截至2022年3月31日，公司的合联营公司权益有息负债合计已降至99.11亿元。

债务结构更合理、财务状况更透明的新城控股，能够把握寒冬里的机会吗？我们拭目以待。